c w 2025 roku – do ilu metrów i jakie warunki trzeba spełnić?

W ostatnich latach polskie prawo budowlane przeszło rewolucję, która znacząco uprościła proces budowy niewielkich domów jednorodzinnych. Hasło „dom bez pozwolenia” rozpala wyobraźnię wielu inwestorów, marzących o szybkim i tanim wzniesieniu własnych czterech kątów. Należy jednak pamiętać, że uproszczona procedura nie oznacza całkowitego braku formalności.

Kluczowe zmiany w przepisach pozwoliły zastąpić czasochłonne pozwolenie na budowę znacznie szybszą procedurą zgłoszenia. Jakie warunki trzeba spełnić, aby z niej skorzystać? Wyjaśniamy krok po kroku, jakie są limity metrażu i jakie dokumenty należy przygotować w 2025 roku.

Dom do 70 m² – kluczowe warunki procedury uproszczonej

Możliwość budowy domu na podstawie zgłoszenia dotyczy budynków, które spełniają łącznie kilka precyzyjnie określonych warunków. Najważniejszym z nich jest limit powierzchni.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, na zgłoszenie można wybudować wolnostojący, jednorodzinny budynek mieszkalny, którego powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m².

Co to oznacza w praktyce?

• Powierzchnia zabudowy do 70 m²: Jest to powierzchnia liczona po zewnętrznym obrysie ścian. Do tego limitu nie wlicza się m.in. tarasów, zewnętrznych schodów czy daszków.
• Maksymalnie dwie kondygnacje: Dom może być parterowy lub posiadać piętro/poddasze użytkowe.
• Cel zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych: Inwestor musi złożyć oświadczenie, że buduje dom dla siebie i swojej rodziny, a nie na sprzedaż czy wynajem w momencie budowy.
• Obszar oddziaływania mieści się na działce: Oznacza to, że budynek nie może być uciążliwy dla sąsiadów (np. przez zacienianie ich działki w sposób niezgodny z przepisami).

„Bez pozwolenia” nie znaczy „bez formalności”

Uproszczenie polega na zastąpieniu skomplikowanej procedury uzyskania pozwolenia na budowę znacznie szybszym zgłoszeniem budowy z projektem. Proces ten wciąż wymaga przygotowania kompletu dokumentów i przedstawienia ich w urzędzie.

Przed rozpoczęciem prac należy złożyć w starostwie powiatowym (lub urzędzie miasta na prawach powiatu) następujące dokumenty:

• Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany.
• Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
• Oświadczenie o tym, że budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Po złożeniu kompletnego wniosku urząd ma 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu. Jeśli w tym terminie nie otrzymamy żadnej negatywnej odpowiedzi, obowiązuje tzw. zasada milczącej zgody i możemy rozpoczynać budowę. Konieczne jest jeszcze zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót.

Musisz być zgodny z planem miejscowym (MPZP)

To jedna z najważniejszych zasad, o której zapomina wielu inwestorów. Możliwość skorzystania z procedury na zgłoszenie nie zwalnia nas z obowiązku dostosowania projektu domu do zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Jeśli dla Twojej działki uchwalono MPZP, projekt domu musi być z nim w pełni zgodny. Plan może precyzyjnie określać m.in.:

• Maksymalną wysokość budynku.
• Kąt nachylenia i kolor dachu.
• Linię zabudowy.
• Procent powierzchni biologicznie czynnej na działce.

Jeżeli dla danego terenu nie ma planu miejscowego, przed złożeniem zgłoszenia budowy konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-tki). Ten proces może potrwać od kilku do nawet kilkunastu miesięcy.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy dom 70 m² może mieć poddasze użytkowe?

Tak. Przepisy mówią o maksymalnie dwóch kondygnacjach. Oznacza to, że dom może być parterowy z poddaszem użytkowym lub pełnoprawnym piętrem, o ile łączna powierzchnia zabudowy parteru nie przekroczy 70 m².

Czy muszę zatrudniać kierownika budowy i prowadzić dziennik?

Tak. Uproszczona procedura nie zwalnia z tych obowiązków. Budowa domu do 70 m² na zgłoszenie, tak jak każda inna budowa domu jednorodzinnego, wymaga ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.

Czy mogę sprzedać dom wybudowany na zgłoszenie?

Tak, ale należy zachować ostrożność. Składane na początku oświadczenie mówi o budowie na własne potrzeby. Prawo nie określa, jak długo trzeba w takim domu mieszkać, zanim się go sprzeda. Jednak natychmiastowa sprzedaż domu zaraz po zakończeniu budowy mogłaby zostać zinterpretowana przez urzędników jako złożenie fałszywego oświadczenia w celu obejścia prawa.

Ile domów do 70 m² mogę postawić na jednej działce?

Przepisy określają, że na każde 500 m² działki może przypadać nie więcej niż jeden taki budynek rekreacji indywidualnej (letniskowy). W przypadku domów mieszkalnych kwestia ta zależy od zapisów MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy, które określają wskaźniki intensywności zabudowy dla danej działki.